住み替えの売り先行・買い先行はどちらが得か｜資金計画とスケジュール

住み替えを考え始めて最初に迷うのが、「今の家を売ってから新居を買う（売り先行）」か、「新居を買ってから今の家を売る（買い先行）」かという順番の問題です。どちらが得かは一律には決まりません。住宅ローンの残債、自己資金の余裕、今の家の売りやすさ、そして引っ越しのスケジュールによって、有利な進め方は変わります。

この記事では、売り先行と買い先行を「資金計画」と「スケジュール」という2つの軸で比較し、どちらがどんな人に向いているかを整理します。寝屋川市をはじめとする北河内エリアで住み替えを検討している方が、無理のない計画を立てるための判断材料としてお役立てください。

売り先行・買い先行とは｜2つの住み替え方法の基本

住み替えの進め方は、大きく「売り先行」と「買い先行」の2つに分かれます。違いは、今の家の売却と新居の購入のどちらを先に行うかという順番だけです。しかし、この順番の違いが資金計画とスケジュールの両面に大きく影響します。

売り先行（売ってから買う）とは

売り先行は、今住んでいる家を先に売却し、その売却代金を受け取ってから新居を購入する進め方です。手元に入る金額の見通しを立ててから次の家を探せるため、予算を具体的に検討しやすいのが特徴です。

住宅ローンが残っている場合でも、売却代金で残債を返済して抵当権を抹消できれば、新居の購入をスムーズに進められます。資金面の不安を抑えやすい一方で、家を引き渡すタイミングと新居に入居するタイミングがずれると、一時的な仮住まいが必要になることがあります。

買い先行（買ってから売る）とは

買い先行は、先に新居を購入して入居し、その後で今までの家を売却する進め方です。引っ越しが1回で済み、じっくり時間をかけて理想の新居を探せるのが大きな利点です。空になった家を売り出せるため、内覧対応もしやすくなります。

ただし、今の家が売れる前に新居の購入資金を用意する必要があります。住宅ローンが残っている場合は、一時的に新旧2つのローンを返済する期間が生じることがあり、資金面の負担とリスクが大きくなりやすい方法です。

どちらを選ぶかの考え方

住み替えでは、資金計画の立てやすさを重視する場合、売り先行が有力な選択肢になります。特に、新居の購入資金を今の家の売却代金に充てたい方は、売却価格や住宅ローンの残債を確認したうえで、新居の予算を決められるためです。

一方、自己資金に余裕がある方や、希望する物件を優先して確保したい方には、買い先行も選択肢になります。どちらが適しているかは、資金状況や住み替えの希望条件によって異なります。

資金計画で比較｜どちらがお金の面で有利か

住み替えの損得を考えるうえで、最も重要なのが資金計画です。結論から言えば、自己資金に余裕がない方や住宅ローンの残債がある方には、資金リスクの小さい売り先行が合いやすいといえます。ここでは、それぞれの資金面の特徴を具体的に見ていきます。

売り先行の資金計画｜売却を踏まえて予算を決められる

売り先行の利点は、今の家の売却を先に進めることで、売却価格や住宅ローンの残債、諸費用を踏まえた新居の予算を具体的に検討しやすくなることです。売買契約が成立し、決済・引き渡しの見通しが立てば、住み替えに使える資金をより明確に把握できます。受け取った代金を新居の頭金に充てれば、新しい住宅ローンの借入額を抑え、月々の返済負担を軽くすることもできます。

ただし、売却価格がそのまま使えるわけではありません。売却代金から住宅ローンの残債や売却にかかる諸費用を差し引いた金額が、実際に新居に充てられる資金です。売却価格だけで予算を決めないようにしましょう。

注意したいのは、資金の見通しが立つまで新居の購入を本決定しにくい点です。そのため、売却と購入の間に期間が空き、仮住まいの費用が発生する可能性があります。

買い先行の資金計画｜売却前に購入資金を確保する必要がある

買い先行では、今の家を売却する前に新居の購入資金を確保する必要があります。資金の準備方法には、自己資金の活用、既存の住宅ローンと新居の住宅ローンの併用、金融機関が取り扱う住み替え向けローンなどがあり、どの方法が使えるかは個別の条件によって異なります。主な方法と注意点は次のとおりです。

• 住宅ローンの二重返済（ダブルローン）：今の家のローンが残ったまま新居のローンを組む場合、新旧2つのローンを同時に返済する期間が生じることがあります。借入可能額だけでなく、二重の返済が続いても家計に無理がないかを確認することが重要です。
• つなぎ融資：住宅ローンが実行されるまでの一時的な資金不足などを補うために利用される短期の融資です。利用できる種類や条件は金融機関によって異なるため、購入前に確認しておきましょう。
• 住み替えローン（買い替えローン）：今の家の売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合などに、旧居の残債と新居の購入資金をまとめて借り入れる仕組みです。利用条件や借入可能額は金融機関によって異なり、一般的な住宅ローンより借入額が大きくなる場合もあるため、事前に審査条件と返済計画を確認する必要があります。

いずれの方法も、今の家の売却の見通しが前提になります。売却が長引くと、二重の住居費や利息の負担が想定より膨らむことがあるため、売却時期の見込みを含めて資金計画を立てることが大切です。

住宅ローンが残っている場合の注意点｜抵当権の抹消

住宅ローンが残っている家でも、売却することは可能です。一般的には、売買契約後の決済時に、売却代金や自己資金などで住宅ローンを完済し、抵当権の抹消と所有権移転の手続きをまとめて進めます。

注意したいのは、売却価格より住宅ローンの残債が多い「オーバーローン」の状態です。この場合は、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う方法や、住み替えローンなどを検討する必要があります。自己資金での補填が難しい場合でも、売却を進める前に金融機関へ相談すれば、調整によって売却を進められるケースがあります。残債がいくら残っているか、今の家がいくらで売れそうかを早めに把握しておくことが、資金計画の出発点です。

なお、抵当権抹消の手続きの詳細は、法務局の案内も参考になります。

スケジュールで比較｜仮住まい・引っ越しの負担

資金面と並んで判断を左右するのが、スケジュールと引っ越しの負担です。ここでは、仮住まいや二重の住居費といった、見落とされがちなコストに注目して比較します。

売り先行のスケジュールと仮住まいのリスク

売り先行では、今の家の引き渡し日までに新居が決まっていないと、一時的に仮住まいが必要になることがあります。仮住まいには、次のような費用と手間が発生します。

• 賃貸の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）と家賃
• 引っ越し費用が2回分かかる（今の家から仮住まいへ、仮住まいから新居へ）
• 荷物を一時的に預けるトランクルームなどの保管費用

これらを避けるには、売却の引き渡し時期を買主と調整し、新居の入居時期と重なるように進めるのが理想です。売却を依頼する会社に、引き渡し時期の相談ができるかを早めに確認しておくとよいでしょう。

買い先行のスケジュールと二重の住居費リスク

買い先行は引っ越しが1回で済み、スケジュール面の身軽さが魅力です。しかし、新居に移った後も今の家が売れるまでは、2軒分の住居費がかかり続けます。

具体的には、新居の住宅ローンと、今の家のローンや管理費・固定資産税などが同時に発生します。売却が長引けば長引くほど負担は積み上がるため、「いつまでに、いくらで売るか」という出口の計画を最初に固めておくことが重要です。売り急いで相場より安く手放してしまっては、せっかくの買い先行のメリットが薄れてしまいます。

売り先行・買い先行の進め方の流れ

住み替えの全体像をつかむために、それぞれの一般的な進め方の流れを確認しておきましょう。やること自体はほぼ共通で、売却と購入の順番が入れ替わるだけです。

売り先行の進め方

1. 今の家の査定を受け、売却見込み額と住宅ローンの残債を確認する
2. 売却の依頼先（仲介・買取など）と売り出し方針を決める
3. 買主と売買契約を結び、引き渡し時期を調整する
4. 決済日に売却代金を受け取り、住宅ローンの完済・抵当権の抹消・所有権移転をまとめて進める
5. 確定した資金をもとに新居を探し、購入・入居する

ポイントは、家の引き渡し時期と新居の入居時期をできるだけ近づけ、仮住まいの期間を短くすることです。引き渡し時期の相談に応じてくれる売却先を選ぶと、この調整がしやすくなります。

買い先行の進め方

1. 自己資金や借入可能額を確認し、新居の予算と資金手当ての方法を決める
2. 新居を探し、購入・入居する
3. 今までの家を売り出し、買主を探す
4. 売却代金を受け取り、旧居の住宅ローン残債や利用した融資を契約条件に従って精算する

ポイントは、今の家を「いつまでに、いくらで売るか」という出口を先に決めておくことです。出口が曖昧なまま新居を購入すると、二重の住居費が想定以上に長引くおそれがあります。また、旧居の住宅ローンは新居の購入前に完済するとは限らず、旧居が売れるまで返済を続ける場合もあります。

売り先行が向いている人・買い先行が向いている人

ここまでの比較を踏まえ、それぞれの進め方が向いている人を整理します。ご自身の状況に近いのはどちらかを確認してみてください。

売り先行が向いているケース

• 新居の購入資金を、今の家の売却代金に充てたい方
• 住宅ローンの残債があり、売却代金で返済してから買い替えたい方
• 二重の住居費や住宅ローンの二重返済のリスクを避けたい方
• 資金計画を固めてから、安心して新居を探したい方

売り先行は、資金面の安全性を重視する方に向いた進め方です。

買い先行が向いているケース

• 自己資金に余裕があり、売却前でも新居を購入できる方
• 気に入った物件を逃したくない、こだわりの新居をじっくり探したい方
• 仮住まいや2回の引っ越しの手間を避けたい方
• 今の家が比較的売れやすい立地・条件にあると見込める方

買い先行は、資金的な余裕を前提に、住み替えの快適さと自由度を優先したい方に向いています。

「売れるか不安」を解消する選択肢｜買取という方法

売り先行の弱点は、「今の家がいつ、いくらで売れるか見通しづらい」という不確実性です。この不確実性があるために、新居の購入をなかなか決断できず、結果として仮住まいが長引いたり、住み替え全体が前に進まなかったりすることがあります。

この不確実性をやわらげる選択肢が、不動産会社による「買取」です。不動産会社による買取では、不動産会社が直接の買主となるため、買取条件について合意し、売買契約を締結することで、仲介で買主を探す場合に比べて売却価格や引き渡し時期の見通しを立てやすくなります。売却の見通しが立てば、それを前提に新居の予算とスケジュールを組みやすくなり、売り先行でありながら、買い先行に近い計画の立てやすさに近づけられます。

買取には、仲介のように買主を待つ期間や内覧対応が基本的に不要で、売却までの期間を比較的短く見込みやすいという利点もあります。ただし、物件調査や契約条件の調整、抵当権抹消などの手続きが必要になる場合があり、必ず短期間で完了するわけではありません。また、買取価格は物件の状態や立地などによって異なり、仲介で売却する場合の成約価格より低くなる傾向があります。契約条件や引き渡し時期を確認したうえで、価格と確実性のどちらを優先するかを判断しましょう。

なお、まずは仲介で市場価格を狙いつつ、一定期間内に売れなかった場合にあらかじめ決めた価格で買い取る「買取保証付き仲介」という方法もあります。市場価格の可能性を残しながら売れ残りの不安も抑えられる仕組みです。ただし、対象物件や仲介期間、保証価格などの条件は不動産会社によって異なります。詳しくは買取保証付き仲介の解説記事をご覧ください。

住み替えの資金計画で失敗しないための3つのポイント

最後に、売り先行・買い先行のどちらを選ぶ場合でも押さえておきたいポイントを3つ紹介します。

1. 残債と売却見込み額を先に把握する｜住宅ローンの残債額と、今の家がいくらで売れそうかを早めに確認します。この2つが分かって初めて、現実的な資金計画が立てられます。
2. 想定外の費用を見込んでおく｜仮住まい費用、2回分の引っ越し費用、売買にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用など）は見落とされがちです。余裕を持った資金計画にしておくと安心です。
3. 税金の特例は利用時点で確認する｜マイホームの売却では、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例や、買い替えに伴う課税の繰り延べの特例などを利用できる場合があります。ただし、適用要件や適用期限があり、特例によっては併用できないものもあります。どの特例が有利かは、売却益や売却損の有無、新居の取得時期、居住状況などによって変わり、売り先行か買い先行かだけで決まるものではありません。住み替えの際は、売却と新居購入の両方を踏まえて、国税庁の最新情報や税理士への相談を通じて確認しましょう。

（参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」、国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」）

これらを早い段階で整理しておくことで、売り先行・買い先行のどちらが自分に合うかが、より具体的に判断できるようになります。

住み替えの売り先行・買い先行に関するよくある質問

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株式会社メモリーホームは、1990年（平成2年）の設立以来、寝屋川市を中心に35年以上にわたり、不動産の売買や買取などに対応してきた不動産会社です。京阪沿線エリアで、住み替えにともなう売却のご相談を数多くお受けしてきました。

住み替えにともなう売却では、今の家の売却価格や住宅ローンの残債、引き渡し時期などを踏まえた資金計画が大切です。不動産の買取を利用すれば、条件の合意や契約締結を経て、売却時期の見通しを立てやすくなる場合があります。「今の家がいくらで売れるのか」「住み替えの進め方をどう決めればよいか」といった段階からのご相談も歓迎しております。お気軽にお問い合わせください。

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