相続登記の義務化で何が変わった？2027年3月31日の期限と過料10万円をわかりやすく解説

「実家を相続したけれど、名義は親のまま」「祖父名義の土地が、そのまま残っている」——大阪府東部（北河内）エリアでも、こうした未登記の不動産は数多く残っています。これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月の法改正で状況は大きく変わりました。相続登記が義務化され、期限を過ぎると過料の対象になる可能性が出てきたのです。

特に注意が必要なのが、法改正より前に相続した不動産も対象になるという点です。何十年も前に相続した「親名義・祖父名義のまま」の物件にも期限があり、その多くが2027年（令和9年）3月31日に迫っています。

この記事では、寝屋川市・守口市・門真市・枚方市・交野市など北河内エリアで35年以上不動産に携わってきた株式会社メモリーホームが、相続登記の義務化で何が変わったのか、あなたの期限はいつなのか、そして「登記のあと、その不動産をどうするか」までを整理して解説します。

なお、登記手続きそのものは司法書士の専門業務です。本記事は制度の全体像と、その後の売却・活用を見据えた情報提供を目的としており、個別の登記手続きは提携司法書士や専門家へのご相談をおすすめします。

相続登記の義務化とは｜2024年4月1日から何が変わったのか

相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物の名義を、相続した人の名義へ変更する手続きです。正式には「相続による所有権移転登記」といいます。

2024年（令和6年）4月1日に施行された不動産登記法の改正により、この相続登記が法律上の義務になりました。改正前は、登記するかどうかは所有者の任意に委ねられており、手続きされないまま放置される不動産が全国に数多く存在していました。

こうした「所有者不明土地」は、公共事業や災害復旧の妨げになったり、周辺の環境へ悪影響を及ぼしたりと、社会的な問題となっていました。その主な原因が相続登記の未了だったため、登記を義務づける法改正が行われた、という背景があります。

あなたの期限はいつ？2つのパターンで確認

相続登記の期限は、「いつ相続が起きたか」によって2パターンに分かれます。ご自身がどちらに当てはまるか、必ず確認してください。

パターン1：2024年4月1日以降に、不動産を相続で取得したことを知った場合

2024年4月1日以降に、不動産を相続で取得したことを知った場合は、その知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。この「知った日」は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日を指し、被相続人が亡くなった日と必ずしも一致しません。

また、遺産分割協議で不動産を取得した場合は、別途、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記も必要です。

パターン2：2024年4月1日より前に相続した（未登記の）場合

ここが最も重要です。法改正前に発生した相続で、まだ登記していない不動産も、すべて義務化の対象になります。何十年も前に亡くなった親や祖父の名義のままになっている物件も含まれます。

この場合の期限は、2027年（令和9年）3月31日までです（正確には、施行日から3年後の2027年3月31日か、不動産の取得を知った日から3年以内の、いずれか遅い日まで）。長く手をつけていなかった不動産をお持ちの方は、この期限が刻一刻と迫っている状態です。

守らないとどうなる？10万円以下の過料

正当な理由がないのに相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となります。過料は行政上のペナルティで、刑事罰である「罰金」とは異なり、前科がつくものではありません。ただし、過料を支払っても登記の義務そのものはなくならない点に注意が必要です。

いきなり過料が科されるわけではない

期限を1日過ぎたら即座に請求される、というものではありません。実際には、次のような段階を踏むと想定されています。

1. 登記官が、相続登記の申請義務に違反していると認められる者がいることを職務上知る
2. 相続人に対し、期間を定めて「登記を申請してください」と催告する
3. 催告してもなお正当な理由なく申請されない場合、登記官が裁判所へ通知する
4. 通知を受けた裁判所が、事情を踏まえて過料を科すかどうか・金額を決定する

催告を受けた場合でも、正当な理由なく申請しない状態を解消することが重要です。過料を科すかどうかは、最終的に裁判所が判断します。いずれにしても、催告が来てから慌てるより、期限内に済ませておくほうが安心なのは言うまでもありません。

「正当な理由」が認められるケース

法務省は、次のような場合を「正当な理由」の例として示しています。相続人が極めて多く戸籍の収集や相続人の把握に時間がかかる場合、遺言の有効性や遺産の範囲に争いがある場合、登記を申請すべき相続人が重病である場合、経済的に困窮して登記費用の負担が難しい場合などです。該当するかどうかは個別の判断になるため、専門家に確認するのが確実です。

過料よりも深刻な「売れない・使えない」問題

実は、過料そのものよりも見落とされがちで深刻なのが、名義を放置することで不動産が「動かせなくなる」という問題です。

• 売却の前提が整わない：相続した不動産を売却するには、原則として相続登記を行い、相続人を登記名義人にしておく必要があります。売りたいと思ったときに、まず相続登記から始めなければならず、手続きに時間がかかることもあります。
• 担保設定に支障が生じる：相続人が所有者として登記されていない状態では、金融機関からの借入で担保に設定するなどの手続きを進める際に支障が生じます。
• 相続人がどんどん増える：登記しないまま次の世代へ相続が続くと、関係者が雪だるま式に増えていきます。孫やひ孫の代まで進むと、面識のない親族全員から遺産分割の同意を得る必要が生じ、話し合い自体が極めて困難になります。

北河内エリアには、築年数の古い戸建てや文化住宅など、長年名義がそのままになっている物件が少なくありません。「いつか売ろう」と思っている不動産こそ、先に登記を済ませておくことが、後々のトラブルを防ぐ鍵になります。

期限に間に合わないときの「相続人申告登記」

「遺産分割の話し合いがまとまらない」「相続人が多くて期限に間に合いそうにない」——そんなときのために、2024年4月から相続人申告登記という簡易な制度が新設されました。

これは、法務局に対して「私はこの被相続人の相続人の一人です」と申し出るだけの手続きです。申し出た相続人については、いったん相続登記の申請義務を果たしたものとみなされ、過料を回避できます。

ただし、いくつか重要な注意点があります。

• あくまで暫定的な措置です。これで登記が完了したわけではありません。
• 相続人申告登記は所有権の取得を公示するものではないため、それだけで不動産を売却・担保設定できる状態になるわけではありません。売却等を行う場合は、別途、正式な相続登記が必要です。
• 後日、遺産分割が成立したら、その成立日から3年以内に、改めて正式な相続登記が必要です。

売却を視野に入れているなら、相続人申告登記で止めるのではなく、正式な相続登記まで進めておく必要があります。

相続登記の手続きと費用の目安

相続登記には、主に「登録免許税」と「必要書類の取得費」がかかります。専門家に依頼する場合は、これに報酬が加わります。

なお、相続登記を促すための登録免許税の免税措置が設けられています。相続で土地を取得した人が相続登記をしないまま亡くなった場合の登記や、土地の価額が100万円以下の場合の相続登記については、令和9年(2027年)3月31日までの間、登録免許税が免税となります。北河内エリアには価額の低い土地も多いため、該当する可能性があります。

あわせて確認｜住所等変更登記も義務化されています

相続登記とあわせて押さえておきたいのが、住所等変更登記の義務化です。こちらは2026年4月1日に施行され、登記簿上の所有者について、住所や氏名(名称)が変わった場合には、変更日から2年以内の変更登記が義務づけられました。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象となります。

なお、2026年4月1日より前に住所・氏名等を変更していて、まだ変更登記をしていない場合も義務化の対象となり、原則として2028年3月31日までに変更登記が必要です。引っ越しや結婚などで住所・氏名が変わっている場合は、こちらも忘れずに対応しておきましょう。

登記が済んだら｜「住む・貸す・売る」の3つの選択肢

相続登記を済ませることで、相続した不動産について売却・賃貸・自己利用などを検討するための前提が整います。選択肢は大きく3つです。

• 住む：自分や家族の住まいとして使う。リフォームや建て替えを検討するケースもあります。
• 貸す：賃貸に出して家賃収入を得る。ただし維持管理や修繕の負担、空室リスクは伴います。
• 売る：使う予定がなければ、売却して現金化する。管理の手間や固定資産税の負担から解放されます。

とくに空き家のまま放置している場合、固定資産税が課税される場合はその負担が続くほか、管理の手間や費用も発生し続けます。使う予定がないのであれば、登記後に早めの売却を検討する価値は十分にあります。相続した不動産の売却では、一定の要件を満たす場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」が適用できる場合があるため、タイミングを含めて専門家に相談するとよいでしょう。

よくある質問

 

メモリーホームの相続不動産サポート

株式会社メモリーホームは、大阪府寝屋川市に拠点を置き、35年以上にわたって北河内・京阪沿線エリアの不動産に向き合ってきました。相続した実家、空き家、築古の戸建てや文化住宅など、相続にまつわる不動産のご相談を数多くお手伝いしてきました。

• 登記後の売却・活用について、地域相場を踏まえてご提案
• 登記手続きは提携する司法書士など専門家と連携してサポート
• 空き家のまま放置された物件も、現状のまま買取のご相談が可能
• 寝屋川・守口・門真・枚方・交野の相続不動産に精通
• 査定・ご相談は無料

「相続したものの、どうすればいいかわからない」という段階でも構いません。フリーダイヤル0120-55-0267まで、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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